แนะนำค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินหลักเกณฑ์นอกจากภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการครอง ให้เสียภาษีอากรลดลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและก็ที่ดินมีอะไรบ้าง
ค่าครองชีพสำหรับเพื่อการจำหน่ายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจำเป็นต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาค้าขาย แม้กระนั้นไม่ต่ำลงยิ่งกว่าราคาประเมิน ถ้าหากต่ำลงยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าเกิดมีการย้ายทะเบียนสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับละเว้นค่าภาษีอากรนี้) เงินทองที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้สอยต่างๆตามปริมาณปีถือสิทธิ์ (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าเกิดบ้าน หรือที่ดินที่ค้าขายกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของราคาจำนำ, ค่าอื่นๆยกตัวอย่างเช่น ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยธรรมดาค่าภาษีอากรรายได้คนขายต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมผู้บริโภคจะต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแท้แต่ตกลงกันว่าคนใดกันแน่จะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งปวง) แต่ว่าดังนี้แล้วก็ทั้งหมดมิได้มีกฎแน่นอนว่าใครกันแน่จำต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างผู้บริโภคแล้วก็คนขาย ตัวอย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้คนซื้อออกค่าโอนรวมทั้งค่าภาษีอากรทุกสิ่งทุกอย่าง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งปวง (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆพวกนี้ไปในราคาขายแล้ว) บ้านจัดสรร
ดังนี้คนซื้อแล้วก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนกระทำการตกลงจำหน่ายหรือก่อนทำข้อตกลงจะซื้อจะขาย ด้วยเหตุว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ในคำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อคุ้มครองปกป้องการแย้งกันวันหลัง คนซื้อบ้านจากแผนการก็ควรจะอ่านเนื้อหาในคำสัญญาจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างถี่ถ้วน บางโครงงานที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้ผู้บริโภคออกค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการโอนทั้งสิ้น ซึ่งมองไม่ค่อยจะเที่ยงธรรมสำหรับผู้บริโภคเท่าใด
เกร็ดความรู้ในการโอนบ้านแล้วก็ที่ดิน
- หากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ อย่างเช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกจัดการหน้าเสื่อให้แล้ว โดยเหตุนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
- หากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อรวมทั้งผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาค้าขาย ถ้าหากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาค้าขาย หากตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน Phuket Villa
- ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย แล้วก็ผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนรวมทั้งมีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบ ถ้าเกิดโดนถามก็บอกราคาไปให้น้อยกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
แต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติโกโหติกา คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมและก็ค่าครองชีพที่ต่างๆนาๆ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าอยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่น มีค่าประเพณีเยอะแค่ไหนแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
ถ้าเกิดอยากโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จำต้องดูกรว่าคนนั้นมีความเกี่ยวเนื่องเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าใช้สอยสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน วิลล่าในป่าตอง
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าเกิดลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงทะเบียนการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านสไตล์มินิมอล
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
ถ้าสามี-ภรรยา จดทะเบียน และก็อยากโอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
ญาติพี่น้อง ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้ามิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับในการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายเลือดแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
ถ้าหากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าเกิดผู้ได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ครอง จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าเกิดเป็นญาติโกโหติกา บุตรบุญธรรม จำเป็นที่จะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ และก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าขนบธรรมเนียมอื่นๆเพิ่มเติมนิดหน่อย ยกตัวอย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท เทคนิคลดความร้อนในบ้าน
แม้กระนั้น กรณีโอนมรดก ผู้ที่จะได้รับมรดกจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– แม้มีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น อาทิเช่น บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ควรต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท นั่นก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– ถ้าเกิดผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือผู้สืบสายเลือดเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดน้อยลงมาเหลือ 5% ยกตัวอย่างเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท ขายบ้าน
– ถ้าหากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าหากสามี-ภรรยาขึ้นทะเบียนถูกกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการงดเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้บุคคลอื่น กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เนื่องมาจากการโอนให้คนอื่นมีค่าประเพณีสูงขึ้นมากยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลาที่ยาวนาน รวมทั้งยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้ ลงทุนกับ PHUKET PROPERTY GROUP
More Stories
ปรึกษาสินเชื่อบ้าน
การอนุมัติบ้านแลกเงิน ธนชาต
คู่มือสินเชื่อบ้าน ธอส 2564